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  《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)经修订,已于2001年6月6日国务院第40次常务会通过,2001年6月13日以中华人民共和国国务院令第305号发布,自2001年11月1日起施行。这标志着我国城市房屋拆迁管理工作又迈向了一个崭新的阶段。

修订法规的必然性

  我国的法律法规体系不断完善,特别是《行政诉讼法》、《行政复议法》、《行政处罚法》、《城市房地产管理法》和《土地管理法》、《合同法》的实施,给城市房屋拆迁提出了新的问题和要求。

  随着社会主义市场经济体制的确立,城市房屋拆迁中的财产权关系日益复杂,拆迁过程中的民事关系也日益复杂。特别是随着住房制度改革的不断深化,个人拥有房屋产权的比重日益提高,老百姓住房消费的观念已经发生了很大变化,以及住房制度改革对住宅商品化的推动,拆迁补偿、安置中市场因素日益占据重要的位置,保护房屋所有人的财产权成为房屋拆迁管理工作的焦点问题。同时,随着市场体系的不断完善,房地产的价格必然地要完整地反映其价值。

  同时,政府转换职能,依法治理社会经济事务,也对政府在城市房屋拆迁管理中的职能提出了新的要求。原《条例》中有一些制度是适应当时为了加快城市建设的需要而设立的,同时又受到当时体制的羁囿,过去政府直接组织城市房屋拆迁,或者直接调解拆迁当事人的民事关系,这些是不符合政府职能转换的要求的。

  各地在城市房屋拆迁的实践中,积累了许多丰富经验,在拆迁程序、拆迁补偿安置原则、拆迁补偿安置对象等方面创造了一些有建设性的做法。实践证明,这些办法可以加快拆迁工作进程,提高拆迁补偿安置工作的透明度,减少拆迁纠纷。如一些城市实行的“货币化拆迁”,对于保证被拆迁人的权益、减少长期周转、满足被拆迁人不同的住房需求,都有非常积极的意义。

  这些实践的经验,既需要通过修订《条例》将其合理的内容上升为法律制度,也需要通过法规予以规范。

  新《条例》注重保护房屋所有人的合法权益,将拆迁补偿的标准由被拆迁房屋的重置价结合成新结算,修改为根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定货币补偿金额;明确被拆迁人为房屋的所有人,拆迁补偿的原则是对房屋所有人进行补偿,兼顾对使用人的安置;进一步规范房屋拆迁的行政管理,明确管理程序;充实和完善法律责任,加大对违法行为的处罚力度。

  《条例》修改的重点内容

  (一)关于拆迁补偿的对象

  原《条例》关于对房屋所有人进行补偿、对房屋使用人进行安置的原则,是在公有房屋为主体的情况下规定的,实践中因拆迁人不征求房屋所有人的意见,直接与房屋使用人达成补偿安置协议。一些城市实行的货币安置,将大部分补偿资金支付给房屋使用人,致使房屋所有人的利益受到损害,引起房屋所有人诸多不满。随着住房制度改革的逐步深化,我国房屋产权结构已从公房为主体转变为个人拥有住房为主体(目前可售公房的70%以上已经出售给了个人,近90%的商品住房由个人购买)。而房屋的租赁关系是房屋所有人与承租人之间的契约关系,在拆迁过程中是从属的法律关系,它的调整应当依据相关的民事法律,在房屋所有人与承租人之间进行调整,而不应当由拆迁人在损害房屋所有人利益、未经得房屋所有人同意的前提下自作主张调整。根据这一新的情况和问题,新修订的《条例》将被拆迁人定义为被拆迁房屋的所有人,同时规定“拆迁人应当依照本条例的规定,对被拆迁人给予补偿”。

(二)关于货币补偿

  原《条例》实施以来,许多地方根据当地的实际情况,先后推行了货币化安置,即:拆迁人根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积确定货币补偿金额,由拆迁人支付给被拆迁人,被拆迁人自行购买居住房屋。实践证明,采取货币补偿方式,有利于被拆迁人自行调节住房标准、地点,满足不同的住房消费群体的不同消费需求,有利于转换住房机制,消化闲置商品房。同时也简化了拆迁程序,便于对拆迁当事人的监督。货币补偿的方式,使被拆迁人可以及时购买需要的房屋,避免了被拆迁人因等待回迁而长期得不到妥善安置,也避免了因工程停建、缓建或者投资者资金不足造成的被拆迁人长期过渡的现象。因此,新修订的《条例》规定:“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换”。

(三)关于补偿标准

  原《条例》规定“拆迁补偿实行产权调换、作价补偿,或者产权调换和作价补偿相结合的形式”,“作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算”。这一补偿标准,在房屋商品化程度不高、土地使用权补偿尚未有法律依据的情况下是能够被接受的,但随着市场体系的不断完善,再以重置价作为房屋拆迁的补偿标准,在理论上不符合“等价有偿”的原则,在实践中被拆迁人所获得的补偿也不足以在市场中购买相应的房屋。各地在实际工作中,为了切实推进拆迁,客观上已经不按重置价格补偿被拆迁人。所以,新修订的《条例》规定:“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”

  (四)关于租赁房屋的拆迁补偿安置

  租赁住房的拆迁补偿安置问题,涉及到房屋所有人和使用人的关系,情况比较复杂,既要对房屋所有人进行补偿,又要考虑对房屋使用人的安置。为了保护房屋所有人的利益,同时兼顾房屋使用人的利益,新修订的《条例》规定:“拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。”“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”

  (五)关于补偿安置资金的监督管理

  为了避免拆迁单位出具虚假证明、抽逃拆迁补偿安置资金,造成被拆迁人长期在外过渡,政府必须加强对拆迁补偿安置资金的监督管理。因此,新修订的《条例》规定:申请领取房屋拆迁许可证的,应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料,其中第五项需提交的材料是“办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明”。并规定:“拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置,不得挪作他用。县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。”

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