广州市住房制度改革实施方案
为了改革我市统包统分的低房租、高暗贴、福利制、实物分配的住房制度，有计划有步骤地解决我市住房生产和供给的严重短缺，加快住宅建设，合理调整消费结构和产业结构，促进城市改造和房地产业、建筑业、建材工业的发展，根据国务院和省对住房制度改革的要求，结合我市实际情况，制定本方案
我市住房制度改革总的做法是
卖房起步，分步提租相应发贴，新分配的住房实行新制度
一、积极组织公有住房出售我市的公有住房，除了政策规定不能出售的以外，不论是属于房地产管理部门直管的或是各单位自管的，都应纳入出售范围，向干部、职工出售
出售公有住房统一实行以下规定
(一)正确评估，合理定价。向干部职工出售公有住房，一律按标准价计算，即新建住房的标准价包括住房本身建筑造价加征地和拆迁补偿费；旧住房的标准价按重置价成新折扣和环境、地段、朝向、楼层等因素以质计价。重置价系指前一年购置同类型的新建住房的建筑造价加征地和拆迁补偿费，由房管、物价部门制定统一的价格标准和评估办法
(二)出售公有住房以建筑面积作为计价单位。户建筑面积依据住宅竣工图纸的单元组合面积计算，没有图纸作依据的则按实丈量。单元组合面积以外的建筑面积，如公共楼梯、过道等不按户分摊，也不列入计算住房分配控制面积的范围内
(三)对现住户购房减收征地和拆迁补偿费。干部职工购买现已自住的公房，其建筑面积在粤府［１９８３］６８号文件规定(以下简称省规定)的住房分配控制面积以内的，减收征地和拆迁补偿费，个别不便更换又无法分割的超控制面积的住房，可以适当放宽控制面积，但极限只能允许五平方米以内，超出部分不予减收征地和拆迁补偿费
(四)实行一次性房价优惠，以后不再按月发给住房补贴的办法。为了鼓励干部职工早买房子，凡在本方案开始实施一年内购房的，现住户在省规定的住房分配控制面积和上述可以适当放宽的超控制面积计算的范围内的实际面积，可按扣除征地和拆迁补偿费后的房价予以优惠２０％；一年后才购房的，每迟购一年，优惠率减少５％
(五)实行按省规定的住房分配控制面积内的工龄房价优惠。根据购房者的工龄长短，每一年工龄优惠０．３％(六)实行税费优惠。产权单位按本方案向干部职工出售的住房，免缴建筑税、营业税；干部职工购买公有住房，免缴契税、房产税和土地使用税；监证费、工本费和手续费按规定费率减收５０％
(七)坚持最低限价原则。产权单位出售的住房，属一九七九年建成的砖混结构单元套房的，每平方米建筑面积标准售价不得低于一百八十元，框架结构的提高１０％；一九八０年后建成的，可在此基础上平均每年增加１％；一九七八年以前建成的则平均每年扣减１％，但最多只能扣减３０％。质量、环境、装修都比较好的住房，不论是何年建成的，都不应低于每平方米一百八十元的最低限价
(八)实行一次付清房款和分期付款两种结算方式。一次付清的，产权单位可按折扣优惠以后的应收房款减收２５％。分期付款的，首期付款额不得少于应收房款的２０％，如超过２０％的，每多付１０％，减收３％。分期付款期限最长不得超过十五年，五年期内付清的，按同期银行规定的活期储蓄存款利率加计欠息，十年期内付清的，一律按同期银行规定的整存整取一年期储蓄存款利率加计欠息，十五年期内付清的，一律按同期银行规定的整存整取三年期储蓄存款利率加计欠息。售房款结算，由产权单位通过有关的金融机构办理
(九)保障购房的干部职工利益，积极推行房屋售后优惠保险制度
(十)建立售后有期限的保修制度。出售的公有住房，其公共部位，凡经过技术鉴定，确认是非人为原因损坏的，三年之内由原产权单位负责修复，以维护购房者的利益。但保修期内的室内及公共部位的正常养护，仍应分别由产权人负责或分摊
(十一)每个干部职工家庭(夫妻及未婚子女和赡养的老人)只能享受一次优惠购房。没有在职干部职工或离(退)休干部职工的纯居民户，不得按本方案购买公房。居住自有私房又租住公房的干部职工，其私房已超过了省规定的住房分配控制面积的，也不得按本方案购买公房
(十二)干部职工按本方案购买的住房，在付清房款五年后允许按市场价格出卖给原房屋产权单位或当地的房地产管理部门，原产权单位或房地产管理部门不买时，方可自由交易，住房变价出卖所发生的增值额，要向原产权单位交纳２０％的增值费，其余归个人；五年内出售的，只能按原购房价格出售给原产权单位或当地的房地产管理部门
(十三)实行“超标”加价。干部职工购买一套现住房，超过省规定的住房分配控制面积五至十五平方米(含十五平方米)的部份，其售价增加２０％；超过十五至二十五平方米(含二十五平方米)的部份增加６０％；超过二十五至三十五平方米(含三十五平方米)的部份增加１００％；超过三十五平方米以上的部份按市场价出售
二、逐步改革低租制(一)自一九九０年开始先统一公房租金标准。凡全民和集体单位出租的公有住房，租金低于现行“广州市民用公房住宅租金计算标准”的，统一按这个标准计租，并实行统一的房租补贴办法，即以承租户为补贴对象，由承租人所在单位，按省规定的住房分配控制面积内的实际计租面积计算的租金额补贴４０％。超过省规定的住房分配控制面积的部份，按成本租金计收，即每平方米使用面积平均月租金一元六角一分，并且不给补贴。自方案实施之日起，各单位原来自行制定的各种房租补贴制度一律废止。租住私房的干部职工，如按统一规定的私房租金标准交租的，可参照实行
(二)自一九九一年开始，要根据经济的发展，逐步提高公房租金。争取在几年内提高到五项成本租金月平均１．６１元／Ｍ２的水平，然后向商品租金逐步过渡。拟从一九九一年起，把每平方米使用面积平均月租金提高到八角左右，并相应发给补贴。提租发贴办法届时公布
三、新分配的住房实行新的制度凡由房管部门或单位新分配住房的住户(包括旧住户调整增加面积的部份)，不论是新竣工的或是旧住房腾空后重新安排的，自本方案实施之日起，实行以下新的规定
(一)先卖后租。大部份出卖给干部职工个人，小部份出租给暂时缺乏购房能力的低收入住房困难户
(二)实行租赁保证金制。新承租户在订立租约时要按使用面积每平方米不低二十元的标准(超标部份加倍计收)，一次过向产权单位存入租赁保证金，产权单位以其利息收入补偿出租房养护、维修和管理费用的不足，解除或终止租约时产权单位只将本金返还承租人，亦可在承租人购房时将本金低减房款。人均月生活费用低于当年社会最低生活费用标准的家庭，租用面积在规定的分配控制范围内的，可免存保证金。属于调整分配的旧住户，基调整增加的面积也要交存保证金
(三)超标加租。凡超过省规定的住房分配控制面积的部份，在全市公房租金尚未达到成本租金之前，按成本租金(月平均１．６１元／Ｍ２)标准加一倍计租，在全市公房租金已达到成本租金之后，按商品租金标准计租
(四)干部职工购房后，不论以何种方式放弃了所购房屋所有权或使用权的，单位不再提供出租公房。干部职工因调换房屋使用而减少了租住面积从而发生住房困难的，单位也不再重新安排出租公房
今后建造以优惠价格向干部职工出售的住房，要严格控制建筑标准，在设计上要考虑实用、节约的原则。也可以只建造没有内墙间隔和装修的房屋出售，以降低售价，避免浪费
四、加快缓解住房供求矛盾采取积极措施，加快缓解我市住房紧张状况，改善干部职工居住条件，提高居住水平，是我市住房制度改革的一项重要内容，也是实现本世纪末居住达到小康水平的一项战略目标。各级政府，各个单位，都要把解决好干部职工住房困难问题列入重要议事日程。要通过多种渠道、多种形式和多层次的集资，建造不同档次的住宅，逐步满足不同层次收入的人们日益增长的住房消费要求
解决住房困难是一项长期的任务，也是城市住房制度改革的一项重要内容，要成立有固定编制的房改常设机构，统一规划，统一安排住房建设。政府也要给予必要的优惠和支持。在基本解决一九八五年房屋普查时发现的人均两平方米以下居住特别困难户工作任务的基础上，进一步深入调查研究，摸清新的无房户和拥挤户的情况，制定工作计划，把缓解住房困难的工作与住房制度改革的目标紧密结合起来
今后政府拨款或单位自筹资金建成的住宅，不论是出售或出租，应首先面向低收入的住房困难户，要建立起严格的监督机制，保证住房解困工作的顺利进行
五、建立比较稳定的各级住房基金住房制度改革所需资金，要立足于现有资金的转化，要把围绕住房生产、经营、消费所发生的资金集中起来，在市、区(县)两级财政部门的参与下，通过理顺、转换、核定、筹集，建立各级住房基金，变无序为有序，使之合理化、固定化、规范化，保证住房制度改革和住宅建设有一个固定的资金来源。住房基金实行分级管理，分别运转，各负其责，自求平衡的管理原则
单位住房基金的主要来源包括
(１)按规定应提的住房折旧金和大修理基金；(２)从留利中提取１０％的建房资金以及从后备基金、福利基金、奖励基金中分离出来用于建房的资金；(３)出售公房回收的资金；(４)房租收入；(５)从预算外收入中按一定比例提取的资金
区、局(总公司)级住房统筹基金的主要来源包括
(１)从所属各单位改革后的应收租金总额大于发贴总额的差额中提取一定比例的统筹金；(２)系统自行安排的其他住宅统筹金(包括区财政在预算中安排的部份)
房管部门出售直管公房回收的资金，属房管部门的住房基金，由房管部门管理，只能用于房屋维修、危房改造和建造廉价房
市级住房基金的主要来源包括
