中国拆迁律师

按照多数学者的解释，房地产他项权利，是指在已经确定了他人所有权和使用权的房地产上保留的其他利用房地产方面的权利注1。房地产他项权利具有以下特点：一是在他人房地产上享有的权利；二是他项权利主体是土地所有人、土地使用人和房屋所有权人以外的，与土地所有人、使用人和房屋所有人之间存在某种法律关系的民事主体；三、房地产他项权利依附于土地所有权、使用权和房屋所有权，是对房地产所有权和使用权的限制；四、实行登记设立。按权利性质进行分类，可将他项权利分为用益性他项权利和担保性他项权利。前者是指出于某种需要使用他人房地产的权利，房屋租赁权就是属于其中的一种。后者是指为保证债务履行而在他人房地产上设立的担保物权，抵押权是唯一一种在房地产上设置的担保性他项权利。上述两类他项权利在我国立法上都有明确规定，属于法定他项权利。由于他项权利依附于房屋所有权和土地所有权、使用权，因而作为完全物权的房地产一旦消失，它也随之消失。因此，在房屋拆迁中需要对他项权利给予特殊保护，才能保障交易安全。 　　一、对房屋租赁权的保护 　　房屋租赁权，是指房屋承租人按期交纳租金从而对房屋进行占有或使用的权利。在传统民法上，房屋租赁权的性质被划入了债权的范围。在这种理论指导下，法律对租赁权的保护程度是较弱的，因而承租期限较短、转租受限制以及不能对抗物权使成了租赁权的弱点，这显然不利于保护承租人的利益，也不利于稳定租赁关系。在这种情况下，租赁权的物权化改革思想开始出现，其内容主要在于：第一、承认租赁权的物权效力，并以登记公示进行强化。我国《城市房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁实行登记备案制度，以《房屋租赁证》作为承租人合法使用房屋的法律凭证。在民法上，“买卖不破租赁”的通说，也反映出承认承租人的物权效力。第二，承认承租人的优先购买权。在租赁权存续期间，出租人转让租赁物时，租赁权人享有在同等条件下优先购买的权利。第三、承认租赁权的可转让性。我国《城市房屋租赁管理办法》专章对房屋“转租”做了明确规定。房屋租赁权物权化的趋势对出租房屋的拆迁产生了较大影响。为了维护稳定的租赁关系，保护承租人的生产、生活利益，应对出租房屋的拆迁实行以下保护： 　　1、出租人不得以解除租赁关系为目的放弃产权调换。《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定，“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者对被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同”，其立法目的就在于防止出租人借用拆迁解除租赁合同，结果在于承租人有权继续租赁出租人获得的产权调换房。 　　2、允许出租人作价受偿的原则。在我国一些地方立法中，规定出租房屋拆迁可以不实行产权调换，允许出租人作价受偿。如《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》第二十条规定：“拆除出租住宅房屋，应实行产权调换，原租赁关系继续保持……出租住宅房屋的所有人因无支付能力申请其他方式补偿被拆除的出租房屋的，须经房地产管理局批准。”这里的“其他方式”包括“作价补偿”。《武汉市城市房屋拆迁安置条例》第三十五条规定，拆迁出租房屋，房屋所有权人放弃产权的，由拆迁人和使用人按偿还房实际成本价各付50%给房屋所有权人予以补偿，使用人取得使用权。《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十五规定，拆除出租住宅房屋，应实行产权调换……。私有房屋产权人自愿放弃出租面积，承租人符合安置条件的，可由承租人按照建筑面积重置价格给所有权人补偿。该出租面积由拆迁人与承租人实行产权调换。由于出租人的情况千差万别，立法强行规定必须实行产权调换，显然有些勉为其难，只要不对承租人的使用产生影响，允许出租人作价受偿是符合民法基本原则的。因此，《城市房屋拆迁管理条例》一律要求出租房屋实行产权调换是不科学的。比较而言，上述地方立法更为科学和合理。 　　二、对房地产抵押权的保护 　　所谓房地产抵押权，是指房产所有人、土地使用人按照法律规定在不转移房地产占有的情况下，将土地使用权和房屋所有权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该房地产并从中优先受偿的权利。抵押是担保物权的一种，只能根据法律规定设立，而且按照现行规定必须履行登记手续才能具有约束力。由于我国实行房产和地产分别管理的制度，房产和地产抵押也分别由不同部门进行登记，实践中出现了“登记冲突”的现象。有些学者提出可以实行登记合并，将房产和地产抵押登记合并为一个程序，制定统一的不动产登记规则，设立一个统一的登记机关注2。笔者认为，这种观点是有道理的。房地产抵押权的设立，限制了房屋所有权人对房产和土地的处置和转移。《城市房屋拆迁管理条例》第30条规定，“拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行”。但是，事实上，我国担保法未对拆迁设有抵押权的房屋作出明确规定。因此，为了保护债权人的利益，根据抵押权作为担保物权的法律属性，应当按照下列原则进行抵押房屋的拆迁： 　　1、拆迁人通知抵押权人的原则。我国《城市房地产抵押管理办法》第三十八条规定，设立抵押权的房地产被列入拆迁范围的，抵押人应当及时通知抵押权人。这一规定不科学，在实践中容易出问题。如果抵押人出于逃债的目的不通知抵押权人，岂不拖延拆迁，影响补偿的进行？从利害关系的角度看，拆迁人与抵押权人之间是不存在冲突的，将通知义务交与拆迁人去行使，会更为有效。因此，拆迁人对抵押人和抵押权人之间是否重新签订抵押协议或者就债务问题是否达成其他处理意见，也可以起监督作用。 　　2、抵押未撤销前不得向抵押人给予补偿的原则。笔者认为，这条规定不应受限制。《城市房地产抵押管理办法》第五十一条规定，抵押人不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人有权向拆迁主管部门申请保留追偿债权，并可以向人民法院提起诉讼。经拆迁主管部门批准，拆迁人应当暂缓向抵押人发放拆迁补偿费或者拆迁安置房地产登记的证件，直至人民法院作出判决为止。按此规定，如果拆迁主管部门不予批准，拆迁人仍然可以向抵押人进行补偿。事实上，即使向人民法院提起诉讼，也有一个诉讼期间问题，如拆迁人与被拆迁人串通，完全可以利用这一期间向抵押人进行补偿，从而造成抵押权人的合法权益得不到保护。因此，应当取消“拆迁主管部门批准”的前置规定。